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从第七次全国人口普查数据看房地产行业未来发展方向(上篇)

一、城镇化发展进入新的阶段,房地产市场增量空间趋于下降
人口增长速度放慢,城镇化速度开始放缓,劳动年龄人口减少,意味着我国人口数量红利进入尾声,对于经济社会发展和房地产行业均将带来严峻挑战,尤其房地产市场增量空间趋于下降。
1.人口增速有所放缓,人口数量红利进入尾声
育龄妇女人数持续减少等因素导致人口增长惯性减弱,以及生育水平下降。最新预测表明,我国人口总量即将在2025~2030年间达到峰值,人口负增长在不远的将来即将成为现实。
2.城镇化进入新阶段,城镇化速度将整体放缓
我国城镇化已进入第三阶段的后期,离70%的拐点仅有6个百分点左右的差距。与之对应的是,城镇常住人口总量增速将逐步放慢。在当前的调控环境下,未来商品房销售面积突破18亿平方米的难度较大。但到我国城镇化率超过70%以后(2026年前后),全国商品房销售面积很可能明显回落。
二、人口加快向重点城市群集聚,房地产市场分化态势将加剧
在目前的区域发展格局下,“孔雀东南飞”的态势会更加明显,人口人才将继续向东部发达城市、向重点城市群、向区域中心城市集聚,房地产市场区域分化的态势也将不断加剧。
1.东部地区人口集聚,东北人口流失严重
整体来看,中部、西部、东北地区人口均流向经济发达的东部地区,尤其东北地区流失严重。
2.广东、浙江人口大增,东北三省流失超千万
常住人口主要流向珠三角(粤港澳大湾区)、长三角地区,主要流向全国经济最发达的省份。常住人口流失最严重的省份是黑龙江等,东北三省人口流失合计近1100万,上述省份多为老工业基地、传统资源大省或欠发达地区。
3.一二线城市人口增长较快,人口向城市群集聚
常住人口主要流向五大城市群和中西部省会城市,尤其是粤港澳大湾区和长三角城市群。显而易见的是,常住人口的持续流入对于一二线城市的房价起到了巨大的推动作用。
三、流动人口规模异常庞大,住房租赁需求增长空间巨大
庞大的流动人口规模带来了大量的住房需求,且将主要通过住房租赁解决,住房租赁市场将持续扩大并日益规范,保障性租赁住房将成为解决大城市住房突出问题的主要渠道。
1.流动人口被大幅修正,省内流动占三分之二
2020年,人户分离人口为49276.25万人,相比2010年大增88.52%。跨省流动人口相比2010年增长45.37%;省内流动人口相比2010年增长85.70%。整体来看,省内流动人口占2/3,远高于跨省流动人口,对于区域中心城市尤其是中西部地区的省会城市带来了大量的住房需求,对其房价也形成了较大的支撑。跨省流动人口则主要流向粤港澳大湾区和长三角城市群。
2.流动人口居住需求将主要通过住房租赁解决
中国本地住户住房自有率极高,租赁需求主要来源于流动人口,由于高房价是短期内不可逆的事实,兼具保障和租赁性质的保障性租赁住房成为解决大城市住房突出问题的突破口。