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上半年房地产数据繁荣表象背后的冷与暖(上篇)

一、全球之松与国内之紧
1.全球货币政策异常宽松,主要国家房价明显上涨

2020年以来,全球货币政策异常宽松,主要国家房价明显上涨。其中,低利率、宽松流动性叠加住房供给紧张、大空间住房需求增加以及建材价格上涨等因素,导致全球主要国家和地区房价大幅上涨并屡创新高。尤其2021年以来,随着通胀预期明显上行,全球房价正以前所未有的速度飙升。2021年一季度,全球57个国家和地区房价平均同比上涨7.3%,创下自2006年第四季度以来最大涨幅。
2.国内货币政策相对克制,房地产金融监管全面收紧
相比之下,国内货币政策始终保持相对克制,没有“大水漫灌”、大幅降息,并前瞻性地对房地产金融监管全面收紧,避免了国内房价可能出现的恶性上涨。当前,国内热点城市均出现按揭额度紧张、房贷利率连续上调以及放贷周期延长等现象,部分银行已经暂停二手房贷,甚至有银行将“停贷令”延伸至新房业务上。未来一段时期内,央行将继续加强房地产金融管控,持续完善房地产金融管理长效机制。
二、销售之热与供给之冷
1.商品房销售保持热度,销售走弱和分化态势明显

上半年,在“外松内紧”的环境下,我国商品房销售规模再创新高,呈现较高热度,商品房销售面积、销售额同比分别增长27.7%、38.9%。不过也要看到,销售走弱和分化态势明显。
2.拿地与开工指标较冷,不同城市集中供地冷热不均
相比之下,拿地和开工指标明显遇冷,土地购置面积、商品房新开工面积同比分别下降11.8%、增长3.8%。22个热点城市首批集中供地热度整体较高,但不同城市间亦冷热不均。从成交总金额来看,杭州和北京的出让金总额均超过千亿元。从溢价率来看,重庆、深圳、宁波、杭州、厦门等城市溢价率均在25%以上,“封顶+竞配建”屡见不鲜。其中,重庆整体溢价率高达43%。相比之下,长春、青岛、沈阳等城市土拍较为冷清。
三、融资之热与投资之冷
1.融资增速整体较高,房企外部融资明显下滑

上半年,房地产金融监管全面收紧,继房地产企业融资管理“三道红线”后,房地产贷款集中度管理“两道红线”开始实施,金融监管部门严查消费贷、经营贷、信用贷违规流入楼市情况,严格限制各类表外和非标资金流入房地产市场,房地产金融监管全面收紧,传统外部融资环境明显恶化。但得益于超预期的销售资金回笼,房地产开发企业本年到位资金逆势同比增长23.5%。
2.投资增速整体偏冷,房企扩张意愿整体走弱
相比之下,房地产开发投资同比增长15.0%,远低于同期到位资金增速(23.5%),与供给指标的低迷和房企的谨慎投资策略有较大关系。不过也要看到,房企外部融资明显下滑且融资状况显著分化,强者恒强在集中供地下进一步加剧。